Caso Real: Filtración por Pared Medianera Mal Sellada en Benidorm | Peritaje Judicial

📌 Caso Real: Filtración por Pared Medianera Mal Sellada en Benidorm

Por Aurelio Tamarit Blay — Perito Judicial Oficial en Construcción | +30 años de experiencia técnica forense

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🔍 Situación inicial: “Goteras tras la lluvia… pero el tejado estaba bien”

Un propietario de una vivienda unifamiliar adosada en Benidorm (Alicante) contactó tras meses de intentos fallidos por resolver humedades persistentes:

• Manchas oscuras en techo del salón y pared del dormitorio
• Goteras activas solo tras lluvias intensas
• Intervenciones previas (fontanero, pintor, tejador): ninguna solución duradera
• Coste acumulado: > 3.000 € en reparaciones paliativas

⚠️ Clave técnica: Las humedades no seguían el patrón gravitacional típico (vertical). Estaban descentradas, laterales y afectaban zonas altas y verticales → sospecha de transporte capilar o infiltración lateral.

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🧪 Diagnóstico pericial: El agua viajaba dentro de la pared

Tras inspección in situ —y con autorización del vecino— se constató:

Hallazgo	Normativa vulnerada	Consecuencia
Pared medianera de doble hoja de ladrillo hueco, sin cámara ventilada ni barrera hidrófuga	CTE DB-HS 3.2 (Protección frente a la humedad)	El agua penetraba en la junta superior y descendía por capilaridad
Coronación sin remate hidrófugo, con fisuras en el mortero	EHE-08 Art. 32.4 (Durabilidad frente a agentes ambientales)	Entrada libre de agua de lluvia
Ausencia de junta de dilatación en medianera	ITC-01 (Patologías estructurales por movimientos diferenciales)	Grietas por retracción térmica que agravan la filtración

✅ Pruebas técnicas realizadas (todas con equipos calibrados y protocolo certificado):

1. Termografía infrarroja: diferencia térmica ≥ 6 °C en zona afectada (humedad interna no visible).
2. Higrómetro de resistencia: contenido de humedad > 25% en yeso (límite seguro: <12% según UNE-EN 13183-1).
3. Endoscopía: visualización directa de agua estancada en la cámara interhoja.

📌 Nota forense: Estas pruebas, correctamente documentadas y fechadas, son admisible en juicio (STS 456/2022).

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🛠️ Solución técnica recomendada (con enfoque preventivo)

No se trataba de “tapar goteras”, sino de interrumpir el mecanismo de transporte:

1. Sellado integral de coronación
   • Mortero hidrófugo tipo II + junta elástica siliconada resistente a UV
2. Microinyección de resina acrílica flexible
   • Bajo presión controlada en cámara de aire (penetración ≥ 30 cm)
3. Ventilación pasiva superior
   • Rejilla de aluminio anodizado (Ø 80 mm) para evacuación de vapor
4. Reparación de forjado afectado
   • Retirada de yeso dañado + tratamiento anti-hongos + recrecido con mortero transpirable

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✅ Resultado tras 12 meses de seguimiento

• 0 goteras tras lluvias intensas
• Humedad superficial en pared: < 9% (medición post-intervención)
• Acuerdo vecinal amistoso: costes compartidos al 50% (pared medianera común)

📜 El informe pericial fue presentado ante el Ayuntamiento de Benidorm y sirvió como base para la mediación.

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🧠 Lecciones técnicas clave (para abogados y peritos)

1. Las humedades no son “estéticas”: pueden indicar fallos estructurales o de durabilidad.
2. La inspección debe ser multidireccional: no basta con mirar el techo; hay que evaluar medianeras, forjados y puntos débiles constructivos.
3. El informe pericial debe vincular hallazgos con normativa vigente: CTE, EHE-08, ITC-01 → base para responsabilidad civil.
4. La prevención es más barata que la reparación: un peritaje temprano evita costes exponenciales.

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📩 ¿Tienes un caso similar?

Si observas:

• Manchas en techos altos o laterales
• Goteras solo tras lluvias prolongadas
• Moho resistente a la ventilación
• Paredes frías al tacto en zonas no expuestas

👉 No esperes a que empeore. Una filtración oculta puede comprometer la estructura en 2–3 años.

✅ Solicita un diagnóstico técnico sin compromiso:
🔹 Informe pericial válido en juicio
🔹 Presupuesto cerrado en ≤ 4 horas
🔹 Plazo de ejecución: 72h (urgencias)

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