Grietas en forjado tras obras colindantes: cómo un peritaje urgente evitó la pérdida de derechos
Guía Técnica: Plazos para reclamar vicios ocultos en construcción
¿Descubrió humedades, grietas o filtraciones tras comprar? El plazo para reclamar no es único: puede ser 6 meses, 3 años o 10 años — según el tipo de defecto, no la fecha de descubrimiento. Esta guía, basada en LOE, CC y jurisprudencia del TSJCV, le explica cómo determinarlo.
Tabla resumen: plazos, normativa y ejemplos reales
| Tipo de defecto | Plazo | Norma | Ejemplo peritado |
|---|---|---|---|
| Vicios ocultos (vivienda usada) | 6 meses desde descubrimiento | Art. 1501 CC | Humedades por ausencia de capa antihumedad (DB-HS 4.2) |
| Defectos de habitabilidad | 3 años desde fin de obra | LOE Art. 17 | Falta de ventilación → moho (DB-HS 3) |
| Defectos estructurales | 10 años desde fin de obra | LOE Art. 17 (decenal) | Grietas por retracción en forjado (EHE-08 Art. 31.2) |
¿Cómo determinar a qué plazo aplica su caso?
- Paso 1: ¿Es el daño estructural, funcional o estético? (Ver: Diferencia entre fisura y grieta)
- Paso 2: ¿Es preexistente a la compraventa? (Ver: Vicios ocultos vs defectos aparentes)
- Paso 3: ¿Cuándo finalizó la obra? (Acta de recepción)
📥 Descargue la Guía Completa en PDF (Gratis)
Incluye: tabla imprimible, checklist de inspección previa a compra, y 3 ejemplos reales con sentencias. Seleccione su perfil Particular / Comunidad Abogado / Despacho Aparejador / Arquitecto Técnico Descargar Guía Técnica
5 errores que hacen que un informe pericial sea desestimado en juicio (STS 456/2022 y TSJCV 112/2023)
Un informe pericial técnicamente correcto puede ser declarado inadmisible por errores formales evitables. Analizamos 5 fallos recurrentes detectados en sentencias del TS y TSJCV — y cómo corregirlos.
❌ Error 1: “Inspección visual” sin equipos END
Caso real (STS 456/2022): Informe desestimado por “falta de especificación de equipos y normas de ensayo”.
✅ Solución: Usar esclerómetro (UNE 83985), termografía (UNE-EN 13187), y documentar calibración.
❌ Error 2: Fotos sin escala ni georreferenciación
Caso real (STSJCV 112/2023): Juez rechazó fotos por “imposibilidad de verificar ubicación y magnitud”.
✅ Solución: Cada imagen debe incluir escala milimétrica, GPS, y número correlativo.
❌ Error 3: Conclusiones jurídicas (no técnicas)
Ejemplo prohibido: “El promotor debe indemnizar”.
✅ Solución técnica: “El defecto es preexistente a la escritura del 10/01/2024”.
📥 ¿Quiere evitar estos errores en su próximo caso?
Descargue gratis: “Checklist: 12 requisitos para un informe pericial válido en juicio”
Incluye citas de sentencias, ejemplos y plantilla editable.Descargar Checklist Técnica
Grietas en forjado tras obras colindantes: cómo un peritaje urgente evitó la pérdida de derechos
Valencia, 2024 | Comunidad de Propietarios
Tras la construcción de un sótano en la finca colindante, aparecieron grietas de hasta 8 mm en el forjado. La comunidad contactó 4 meses después del descubrimiento — a solo 2 meses del vencimiento del plazo de 6 meses.
Diagnóstico pericial (clave para el juez)
- Inspección: Nivelación topográfica + georradar (GPR)
- Hallazgo: Asientos diferenciales de 24 mm en cimentación (zapatas aisladas)
- Normativa: CTE DB-SE-C “No deben inducirse asientos perjudiciales en edificaciones colindantes”
- Conclusión: Daño estructural, directamente relacionado con las obras colindantes
Resultado
Informe aceptado como prueba principal. Sentencia condenó al promotor a:
✔️ Consolidación de cimentación (micropilotes)
✔️ Indemnización por daños estéticos y gastos de peritaje
🔔 ¿Tiene un caso similar con plazo ajustado?
Ofrezco informes periciales urgentes en 72h (bajo disponibilidad). Solo 2 plazas este mes.👉 Solicitar informe urgente
Incluye: inspección in situ, fotodocumentación georreferenciada, croquis técnico y dictamen conforme a CTE/LEC.
Valencia, 2024 | Comunidad de Propietarios
Tras la construcción de un sótano en la finca colindante, aparecieron grietas de hasta 8 mm en el forjado. La comunidad contactó 4 meses después del descubrimiento — a solo 2 meses del vencimiento del plazo de 6 meses.
Diagnóstico pericial (clave para el juez)
- Inspección: Nivelación topográfica + georradar (GPR)
- Hallazgo: Asientos diferenciales de 24 mm en cimentación (zapatas aisladas)
- Normativa: CTE DB-SE-C “No deben inducirse asientos perjudiciales en edificaciones colindantes”
- Conclusión: Daño estructural, directamente relacionado con las obras colindantes
Resultado
Informe aceptado como prueba principal. Sentencia condenó al promotor a:
✔️ Consolidación de cimentación (micropilotes)
✔️ Indemnización por daños estéticos y gastos de peritaje
🔔 ¿Tiene un caso similar con plazo ajustado?
Ofrezco informes periciales urgentes en 72h (bajo disponibilidad). Solo 2 plazas este mes.👉 Solicitar informe urgente
Incluye: inspección in situ, fotodocumentación georreferenciada, croquis técnico y dictamen conforme a CTE/LEC.