Vicios Ocultos en Construcción: Cómo demostrarlos, cuándo reclamarlos y por qué el tiempo corre en su contra
Si descubrió humedades, grietas, filtraciones o desprendimientos tras comprar una vivienda —y estos defectos no eran visibles ni detectables con una inspección normal al firmar la escritura— es probable que esté ante un vicio oculto.
Pero atención: el plazo para reclamar puede haber empezado a correr desde la entrega de la vivienda, no desde el momento en que lo descubrió. Una valoración pericial temprana es clave para preservar sus derechos.
¿Qué es un vicio oculto? (Art. 1486 y 1501 del Código Civil)
Legalmente, un vicio oculto debe cumplir tres requisitos acumulativos:
1. Oculto
No apreciable mediante una inspección ordinaria al comprar. Ej.: humedades por ausencia de capa antihumedad (DB-HS 4.2), grietas selladas con yeso, fallo en drenaje subterráneo.
2. Grave
Hace la vivienda inhabitable, peligrosa o reduce su valor en más del 20%. No basta con un defecto estético o menor.
3. Preexistente
Debía existir antes de la transmisión de la propiedad. No aplica si el daño lo causó el comprador o un tercero posterior.
Plazos para reclamar: No confunda los términos
La ley distingue según el tipo de defecto. Un error común es esperar años pensando que “todo prescribe a los 10 años” — pero no es así.
| Tipo de defecto | Plazo para reclamar | Fundamento legal |
|---|---|---|
| Vivienda de segunda mano (vicios ocultos clásicos) | 6 meses desde el descubrimiento | Art. 1501 CC |
| Defectos de habitabilidad (humedades, ventilación, salubridad) | 3 años desde la finalización de la obra | Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Art. 17 |
| Defectos estructurales (cimentación, pilares, forjados, muros de carga) | 10 años desde la finalización de la obra | LOE, Art. 17 (Responsabilidad decenal) |
⚠️ Atención: El cómputo del plazo de 6 meses (vivienda usada) no se interrumpe por intentar solucionarlo amistosamente con el vendedor. Solo se suspende si se inicia un proceso formal (demanda, mediación registrada, etc.).
Casos reales peritados (datos anonimizados)
Caso A: Humedades en planta baja tras compra (Valencia, 2024)
Problema: Aparecieron manchas de humedad y eflorescencias en zócalos 4 meses tras la compra de una vivienda usada.
Diagnóstico pericial: Ausencia total de capa antihumedad horizontal (DB-HS 4.2) + nivel freático elevado. El defecto era oculto (no visible sin perforación) y grave (riesgo de degradación estructural del muro de carga).
Resultado: Informe aceptado en juicio; sentencia condenó al vendedor a resolución de contrato + devolución del precio.
Caso B: Grietas en forjado de vivienda nueva (Alicante, 2023)
Problema: Fisuras en losas tras 2 años de uso, con indicios de corrosión en armaduras.
Diagnóstico pericial: Recubrimiento insuficiente del acero (<20 mm vs. 25 mm exigidos en EHE-08, Art. 31.2) + ausencia de protección catódica en zona marina. Defecto estructural con riesgo de pérdida de sección útil.
Resultado: Reclamación por responsabilidad decenal (10 años). Constructor asumió reparación integral.
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Nombre completo * Teléfono de contacto * Ciudad (ej: Valencia, Alicante) Describa brevemente el problema (máx. 3 líneas) * Ej: “Humedades en zócalo de salón y cocina tras lluvias. Compré en enero 2025. Vivienda nueva.” Enviar solicitud → Respuesta en <2 horas
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