Plazos para reclamar vicios en construcción: 6 meses, 3 años o 10 años… ¿cuál aplica?

Confundir los plazos es el error más costoso en reclamaciones por vicios. No existe un único plazo: la ley distingue según el tipo de defecto, no según la fecha de descubrimiento. Un peritaje temprano puede preservar su derecho.

Tabla resumen: plazos, normativa y ejemplos

Tipo de defecto	Plazo	Norma	Ejemplo real
Vicios ocultos (vivienda usada)	6 meses desde descubrimiento	Art. 1501 CC	Humedades por ausencia de capa antihumedad detectadas 4 meses tras compra
Defectos de habitabilidad (humedades, ventilación, salubridad)	3 años desde fin de obra	LOE Art. 17	Falta de ventilación en baño → moho (DB-HS 3)
Defectos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga)	10 años desde fin de obra	LOE Art. 17 (Responsabilidad decenal)	Grietas por retracción excesiva en forjado (EHE-08 Art. 31.2)

Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

• “El plazo empieza cuando lo descubro” → Solo aplica a vicios ocultos en vivienda usada. En obra nueva, el plazo parte de la finalización de la obra (acta de recepción).
• “Tengo 10 años para todo” → Falso. Solo aplica a defectos estructurales. Una humedad por mala impermeabilización es de 3 años.
• “Si no reclamo, se interrumpe el plazo” → El plazo prescribe por sí solo. Solo se suspende con demanda, mediación registrada o reconocimiento escrito del responsable.

¿Qué hace el perito para ayudar con los plazos?

• Determina la naturaleza técnica del defecto (estructural vs funcional)
• Establece si es preexistente a la compraventa
• Documenta la fecha de inspección (clave para cómputo del plazo de 6 meses)

¿No sabe qué plazo le aplica? Use nuestra guía interactiva de vicios ocultos y plazos.