Plazos para reclamar vicios en construcción: 6 meses, 3 años o 10 años… ¿cuál aplica?
Confundir los plazos es el error más costoso en reclamaciones por vicios. No existe un único plazo: la ley distingue según el tipo de defecto, no según la fecha de descubrimiento. Un peritaje temprano puede preservar su derecho.
Tabla resumen: plazos, normativa y ejemplos
| Tipo de defecto | Plazo | Norma | Ejemplo real |
|---|---|---|---|
| Vicios ocultos (vivienda usada) | 6 meses desde descubrimiento | Art. 1501 CC | Humedades por ausencia de capa antihumedad detectadas 4 meses tras compra |
| Defectos de habitabilidad (humedades, ventilación, salubridad) | 3 años desde fin de obra | LOE Art. 17 | Falta de ventilación en baño → moho (DB-HS 3) |
| Defectos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga) | 10 años desde fin de obra | LOE Art. 17 (Responsabilidad decenal) | Grietas por retracción excesiva en forjado (EHE-08 Art. 31.2) |
Errores frecuentes (y cómo evitarlos)
- “El plazo empieza cuando lo descubro” → Solo aplica a vicios ocultos en vivienda usada. En obra nueva, el plazo parte de la finalización de la obra (acta de recepción).
- “Tengo 10 años para todo” → Falso. Solo aplica a defectos estructurales. Una humedad por mala impermeabilización es de 3 años.
- “Si no reclamo, se interrumpe el plazo” → El plazo prescribe por sí solo. Solo se suspende con demanda, mediación registrada o reconocimiento escrito del responsable.
¿Qué hace el perito para ayudar con los plazos?
- Determina la naturaleza técnica del defecto (estructural vs funcional)
- Establece si es preexistente a la compraventa
- Documenta la fecha de inspección (clave para cómputo del plazo de 6 meses)
¿No sabe qué plazo le aplica? Use nuestra guía interactiva de vicios ocultos y plazos.