Vicios Ocultos en Vivienda Nueva: Cómo Demostrar que el Defecto es Preexistente a la Escritura
¿Aparecieron humedades, grietas o filtraciones meses después de comprar una vivienda nueva? Contrario a lo que muchos piensan, no es “cosa del uso”. Si el defecto era preexistente a la escritura —aunque no visible—, puede ser un vicio oculto con derecho a rescisión de contrato o indemnización. Le explicamos cómo demostrarlo con rigor técnico.
¿Por qué en vivienda nueva también hay vicios ocultos?
La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) establece tres plazos de garantía:
- 1 año: para acabados (estético)
- 3 años: para habitabilidad (humedades, ventilación, salubridad)
- 10 años: para estructura (responsabilidad decenal)
Pero el Art. 1501 del Código Civil permite reclamar por vicio oculto en vivienda nueva si se demuestra que el defecto:
- Era oculto (no detectable con inspección ordinaria al comprar)
- Era grave (hace la vivienda inhabitable o reduce su valor >20%)
- Era preexistente a la transmisión de propiedad
Casos reales peritados (anonimizados)
Caso A: Humedades en sótano de vivienda unifamiliar (Valencia, 2023)
Problema: Filtraciones tras primeras lluvias, 4 meses tras la compra.
Diagnóstico pericial:
- Ausencia total de membrana impermeabilizante en solera y muros enterrados
- Falta de drenaje perimetral (DB-HS 4.2: “En zonas con riesgo de agua freática, se exigirá barrera impermeable continua”)
- Defecto no detectable sin excavación → oculto
Conclusión técnica: Vicio oculto conforme a Art. 1501 CC.
Resultado: Sentencia condenatoria al constructor; resolución de contrato + devolución del precio.
Caso B: Grietas en forjado de planta primera (Alicante, 2024)
Problema: Fisuras en losas tras 18 meses de uso.
Diagnóstico pericial:
- Recubrimiento medio del acero: 18 mm (vs 25 mm exigidos en EHE-08, Art. 31.2)
- Carbonatación acelerada detectada por fenolftaleína
- Defecto estructural preexistente → responsabilidad decenal (10 años)
Resultado: Constructor asumió reparación íntegra bajo supervisión técnica independiente.
¿Cómo demostrar que el defecto es preexistente?
No basta con fotos actuales. Se requiere:
- Fotodocumentación forense: Con escala, GPS y fecha (ideal: comparar con fotos de entrega)
- Ensayos no destructivos (END): Termografía (humedades), esclerómetro (resistencia), georradar (auscultación oculta)
- Cita expresa de normativa: No “está mal hecho”, sino “incumple DB-HS 4.2 por ausencia de capa antihumedad”
- Dictamen de detectabilidad: ¿Requería perforación, equipos END o demolición? Si sí → oculto.
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¿Qué hacer si el plazo de 6 meses está por vencer?
El cómputo del plazo de 6 meses (vivienda nueva) no se interrumpe por intentar solucionarlo amistosamente. Solo se suspende con:
- Demanda judicial
- Mediación registrada
- Reconocimiento escrito del constructor
Acción inmediata: Una valoración pericial temprana puede preservar sus derechos.
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