Vicios Ocultos vs Defectos Aparentes: Cómo Demostrarlo en Juicio
No todo lo que parece un vicio oculto lo es. La diferencia no está en lo “visible”, sino en lo detectable con una inspección ordinaria al comprar. Un peritaje forense bien hecho puede marcar la diferencia entre una reclamación exitosa y su desestimación.
Los 3 requisitos del vicio oculto (Art. 1486 CC)
- Oculto: No apreciable mediante inspección normal (ej: humedad por ausencia de capa antihumedad)
- Grave: Hace la cosa inhabitable, peligrosa o reduce su valor >20%
- Preexistente: Existía antes de la transmisión
Ejemplos reales (peritados)
✅ Vicio oculto: Humedades en sótano
Caso: Filtraciones tras lluvias en vivienda nueva.
Diagnóstico: Ausencia de membrana impermeabilizante y drenaje (DB-HS 4.2).
Clave forense: Defecto no detectable sin excavación → oculto.
❌ Defecto aparente: Grietas en yeso visible
Caso: Fisuras en paredes vistas en la visita previa.
Diagnóstico: Retracción normal del enfoscado.
Clave forense: Visible sin herramientas → aparente. No da derecho a rescisión.
¿Qué aporta el perito en juicio?
- Fotodocumentación con escala y georreferenciación
- Croquis con ubicación exacta del defecto
- Dictamen sobre detectabilidad (¿requería perforación, equipos END?)
- Cita de normativa: DB-HS 4.2, CTE, etc.
¿Compró una vivienda y ahora aparecen problemas? Descargue la checklist: ¿qué debe tener un informe pericial válido?