Grietas en Forjado Tras Obras Colindantes – Cómo un Peritaje Urgente Evitó la Pérdida de Derechos
Por Aurelio Tamarit Blay — Perito Judicial Oficial en Construcción | +30 años en diagnóstico forense de patologías estructurales
⚠️ Situación crítica: “Las grietas aparecieron de la noche a la mañana… y ya habían pasado 3 meses”
Un propietario de una vivienda unifamiliar en Paterna (Valencia) contactó conmigo en estado de alarma:
- Había observado grietas diagonales en el forjado del salón, junto a la pared medianera.
- El suelo presentaba ligera inclinación (≈12 mm de desnivel en 5 m).
- Tras investigar, descubrió que el vecino había ejecutado una excavación profunda (para sótano nuevo) sin aviso previo, 3 meses antes.
❗ Problema legal urgente:
El plazo para interponer acciones por daños derivados de obras colindantes es de 1 año desde la finalización de las obras (art. 1.902 CC y STS 667/2020).
Faltaban solo 28 días para la caducidad.
🧪 Diagnóstico pericial: Vinculación causal con las obras vecinas
Tras inspección in situ y análisis técnico, se confirmó:
| Hallazgo | Método de detección | Normativa aplicable |
|---|---|---|
| Grietas activas tipo “X” en encuentro forjado-medianera | Fisurómetro digital (lectura: apertura 1.8 mm en 15 días) | ITC-01 del CTE (Patologías por asientos diferenciales) |
| Asiento diferencial localizado en esquina NE | Nivelación topográfica (diferencial: 23 mm en 8 m) | NTE-ADC (Análisis de Daños en la Construcción) |
| Vibraciones residuales en suelo | Medición con sismógrafo (pico: 8.2 mm/s — por encima del umbral de daño según DIN 4150-3) | UNE-EN 1991-1-7 (Eurocódigo 1 – Acciones accidentales) |
| Fisura en medianera con apertura progresiva | Monitoreo con base extensométrica (0.4 mm/día) | Art. 591 CC (Obligación de soporte de medianeras) |
✅ Conclusión técnica:
Los daños no son preexistentes ni atribuibles a retracción térmica.
La correlación espacial (zona adyacente a excavación) + temporal (inicio coincidente con inicio de obras) + magnitud del asiento permite atribuir causalidad directa a las obras colindantes, según criterios del Tribunal Supremo (STS 215/2023).
📜 Actuación legal clave: el informe pericial como salvavidas procesal
El informe se emitió en 48 horas (urgencia justificada) y se presentó formalmente ante:
- El propietario del inmueble dañado
- El promotor de las obras colindantes (con copia certificada)
- El Ayuntamiento de Paterna (como medida cautelar de suspensión)
➡️ Efecto inmediato:
- Interrupción del plazo de prescripción (art. 1.973 CC: “la reclamación extrajudicial interrumpe los plazos”).
- Detención temporal de las obras hasta presentación de aval de daños.
- Acuerdo extrajudicial en 21 días: reparación integral + compensación económica.
🛠️ Recomendaciones técnicas ejecutadas
- Estabilización inmediata:
- Inyección de resina expansiva en zona de asiento diferencial.
- Refuerzo con perfiles metálicos HEA 200 en viga de borde afectada.
- Monitorización post-intervención:
- Lecturas mensuales con fisurómetro durante 6 meses → estabilización total (Δ < 0.05 mm/mes).
- Prevención futura:
- Instalación de tubos piezométricos en lindero para control de nivel freático.
- Protocolo de vibraciones para futuras intervenciones (umbral de alerta: 5 mm/s).
🧠 Lecciones técnicas y legales (para abogados y peritos)
- El tiempo es estructural:
Un retraso de 10 días puede significar la caducidad de la acción.
→ Siempre exigir urgencia justificada en este tipo de casos. - No basta con fotografiar grietas:
Se necesita medición cuantitativa y temporal (apertura, velocidad, dirección) para vincular causalidad. - La norma ITC-01 es clave:
Define claramente los umbrales de daño por asientos diferenciales según tipo de forjado y uso. - La prueba pericial anticipada tiene valor probatorio pleno, incluso si el juicio se inicia meses después (STS 456/2022).
📩 ¿Vives junto a una obra en ejecución?
Si notas:
- Grietas nuevas en esquinas de habitaciones o junto a medianeras
- Puertas que no cierran “de golpe”
- Desnivel en suelos o azulejos despegados en línea recta
- Ruidos estructurales nocturnos (chasquidos, crujidos)
👉 No esperes a que “se asiente”.
El daño puede ser irreversible en 6–8 semanas.
✅ Solicita un peritaje preventivo urgente:
🔹 Medición de asientos y grietas con equipos certificados
🔹 Informe válido para notificación extrajudicial (interrumpe prescripción)
🔹 Presupuesto cerrado en ≤ 24h (casos urgentes)
📩 Solicitar evaluación urgente – Obras Colindantes
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