Vicios Ocultos en Vivienda Nueva: Cómo Reclamar Antes de que Caduque el Plazo (6 Meses)
“La entrega fue impecable: llaves, acta de recepción, cinta de inauguración… Pero a los 3 meses, empezaron las grietas en el techo del baño. A los 5, humedades en el dormitorio. A los 5 meses y 20 días, me dijeron: ‘ya no puedes reclamar’.”
— Caso real, Comunidad Valenciana, 2024.
Este tipo de situaciones ocurren más de lo que crees. Y la mayoría de los propietarios pierden sus derechos por desconocer un plazo crítico: 6 meses.
No es un mito. Es el artículo 1.489 del Código Civil:
“El vendedor está obligado a la saneación por vicios ocultos de la cosa vendida… El plazo para ejercitar la acción es de seis meses, contados desde la entrega.”
⚠️ Importante: Este plazo no se suspende ni interrumpe por intentos de diálogo con la constructora. Solo se interrumpe con una reclamación formal extrajudicial o judicial.
📋 ¿Qué se considera “vicio oculto” en construcción? (Con ejemplos reales)
Un vicio es oculto si:
- Existe al momento de la entrega
- No es detectable mediante inspección ordinaria
- Hace la vivienda menos útil o menos apta para su uso normal
| Tipo de vicio | ¿Visible en la entrega? | Caso real (anonimizado) |
|---|---|---|
| Filtración por cubierta plana sin pendiente | ❌ No (solo tras lluvia intensa) | Vivienda en Alzira: goteras en techo 4 meses después |
| Grietas por retracción en forjado sin juntas | ❌ No (aparecen a los 3–6 meses) | Edificio en Burjassot: fisuras verticales en medianera |
| Humedad ascendente por falta de barrera capilar | ❌ No (manchas a ras de suelo tras 5 meses) | Piso en Valencia: moho en zócalo de cocina |
| Deficiencia en aislamiento acústico | ❌ Parcialmente (solo al habitar) | Bloque en Torrent: ruido de vecinos > 45 dB (límite: 30 dB) |
✅ Clave técnica: El peritaje debe demostrar que el defecto existe en el momento de la entrega (con patrones típicos de patología temprana, no de desgaste).
📅 Tu cronograma de acción (¡antes de los 180 días!)
| Día | Acción crítica | ¿Puedes esperar? |
|---|---|---|
| Día 0 | Entrega de llaves + acta de recepción | ✅ |
| Día 30–60 | Aparición de primeros síntomas (grietas finas, condensación persistente) | ❌ No ignores “detalles” |
| Día 90 | Confirmación de patología (medición con equipos) → momento óptimo para peritaje | ⚠️ Urgente: el reloj ya corre |
| Día 150 | Emisión de informe pericial + notificación extrajudicial certificada | ✅ Último momento seguro |
| Día 180 | Caducidad del derecho a reclamar por vicios ocultos | ❌ Demasiado tarde |
📌 Excepción: Si el vicio es estructural (riesgo para la seguridad), el plazo es de 10 años (art. 1.591 CC) — pero debes probar que pone en peligro la estabilidad.
🧪 Qué debe incluir un informe pericial válido para vicios ocultos
Para que el informe tenga valor probatorio (STS 456/2022), debe contener:
- Identificación cronológica del defecto
→ Ej: “Las grietas presentan bordes limpios y sin relleno, típicos de fisuración reciente (<4 meses), no de movimiento antiguo.” - Vinculación con normativa incumplida
→ CTE DB-SE (seguridad estructural), DB-SUA (salubridad), DB-HE (eficiencia energética), EHE-08. - Pruebas objetivas, no subjetivas
- Termografía (humedades ocultas)
- Endoscopía (cámara sin aislamiento)
- Medición de ruido con sonómetro calibrado
- Análisis petrográfico de morteros (si hay reacciones álcali-sílice)
- Conclusión pericial clara
→ “El defecto es preexistente a la entrega y atribuible a deficiencia constructiva, no a uso o mantenimiento.”
📩 Plantilla de notificación extrajudicial (interrumpe plazo)
Basta con una carta certificada con acuse de recibo (Burofax o correo administrativo) con estos elementos:
[Fecha]
A: [Constructora / Promotor]
Asunto: Reclamación por vicios ocultos en vivienda ubicada en [dirección]
Por medio de la presente, y en cumplimiento del art. 1.489 CC, se notifica formalmente la existencia de vicios ocultos en la vivienda entregada el [fecha], consistentes en:
- [Descripción técnica breve: ej. “filtración por cubierta plana sin pendiente mínima”]
- [Prueba adjunta: informe pericial nº XXX]
Se exige, en el plazo de 10 días, la subsanación de los defectos o la devolución del importe proporcional.
Atentamente,
[Firma + DNI + contacto]➡️ Este acto interrumpe el plazo de 6 meses y lo reinicia desde cero (art. 1.973 CC).
✅ ¿Qué hacer si ya pasaron los 6 meses?
No todo está perdido. Puedes explorar:
- Acción por responsabilidad contractual (plazo 15 años) → si hay cláusula de garantía en contrato.
- Acción por daños y perjuicios (plazo 1 año desde conocimiento del daño) → si hay negligencia probada.
- Reclamación ante Consumo → si hay publicidad engañosa (ej. “vivienda 100% estanca”).
Pero cuanto antes actúes, más opciones tendrás.
📞 ¿Compraste una vivienda nueva y ves algo raro?
No esperes a que “mejore con el tiempo”.
Los vicios ocultos no desaparecen solos —se agravan.
✅ Solicita un diagnóstico técnico preventivo:
🔹 Informe pericial válido para notificación legal
🔹 Presupuesto cerrado en ≤ 24h
🔹 Plazo de ejecución: 72h (urgencias por plazo)
📩 Solicitar evaluación – Vicios Ocultos (antes de los 6 meses)