📌 Caso Real: Filtración por Pared Medianera Mal Sellada en Benidorm
Por Aurelio Tamarit Blay — Perito Judicial Oficial en Construcción | +30 años de experiencia técnica forense
🔍 Situación inicial: “Goteras tras la lluvia… pero el tejado estaba bien”
Un propietario de una vivienda unifamiliar adosada en Benidorm (Alicante) contactó tras meses de intentos fallidos por resolver humedades persistentes:
- Manchas oscuras en techo del salón y pared del dormitorio
- Goteras activas solo tras lluvias intensas
- Intervenciones previas (fontanero, pintor, tejador): ninguna solución duradera
- Coste acumulado: > 3.000 € en reparaciones paliativas
⚠️ Clave técnica: Las humedades no seguían el patrón gravitacional típico (vertical). Estaban descentradas, laterales y afectaban zonas altas y verticales → sospecha de transporte capilar o infiltración lateral.
🧪 Diagnóstico pericial: El agua viajaba dentro de la pared
Tras inspección in situ —y con autorización del vecino— se constató:
| Hallazgo | Normativa vulnerada | Consecuencia |
|---|---|---|
| Pared medianera de doble hoja de ladrillo hueco, sin cámara ventilada ni barrera hidrófuga | CTE DB-HS 3.2 (Protección frente a la humedad) | El agua penetraba en la junta superior y descendía por capilaridad |
| Coronación sin remate hidrófugo, con fisuras en el mortero | EHE-08 Art. 32.4 (Durabilidad frente a agentes ambientales) | Entrada libre de agua de lluvia |
| Ausencia de junta de dilatación en medianera | ITC-01 (Patologías estructurales por movimientos diferenciales) | Grietas por retracción térmica que agravan la filtración |
✅ Pruebas técnicas realizadas (todas con equipos calibrados y protocolo certificado):
- Termografía infrarroja: diferencia térmica ≥ 6 °C en zona afectada (humedad interna no visible).
- Higrómetro de resistencia: contenido de humedad > 25% en yeso (límite seguro: <12% según UNE-EN 13183-1).
- Endoscopía: visualización directa de agua estancada en la cámara interhoja.
📌 Nota forense: Estas pruebas, correctamente documentadas y fechadas, son admisible en juicio (STS 456/2022).
🛠️ Solución técnica recomendada (con enfoque preventivo)
No se trataba de “tapar goteras”, sino de interrumpir el mecanismo de transporte:
- Sellado integral de coronación
- Mortero hidrófugo tipo II + junta elástica siliconada resistente a UV
- Microinyección de resina acrílica flexible
- Bajo presión controlada en cámara de aire (penetración ≥ 30 cm)
- Ventilación pasiva superior
- Rejilla de aluminio anodizado (Ø 80 mm) para evacuación de vapor
- Reparación de forjado afectado
- Retirada de yeso dañado + tratamiento anti-hongos + recrecido con mortero transpirable
✅ Resultado tras 12 meses de seguimiento
- 0 goteras tras lluvias intensas
- Humedad superficial en pared: < 9% (medición post-intervención)
- Acuerdo vecinal amistoso: costes compartidos al 50% (pared medianera común)
📜 El informe pericial fue presentado ante el Ayuntamiento de Benidorm y sirvió como base para la mediación.
🧠 Lecciones técnicas clave (para abogados y peritos)
- Las humedades no son “estéticas”: pueden indicar fallos estructurales o de durabilidad.
- La inspección debe ser multidireccional: no basta con mirar el techo; hay que evaluar medianeras, forjados y puntos débiles constructivos.
- El informe pericial debe vincular hallazgos con normativa vigente: CTE, EHE-08, ITC-01 → base para responsabilidad civil.
- La prevención es más barata que la reparación: un peritaje temprano evita costes exponenciales.
📩 ¿Tienes un caso similar?
Si observas:
- Manchas en techos altos o laterales
- Goteras solo tras lluvias prolongadas
- Moho resistente a la ventilación
- Paredes frías al tacto en zonas no expuestas
👉 No esperes a que empeore. Una filtración oculta puede comprometer la estructura en 2–3 años.
✅ Solicita un diagnóstico técnico sin compromiso:
🔹 Informe pericial válido en juicio
🔹 Presupuesto cerrado en ≤ 4 horas
🔹 Plazo de ejecución: 72h (urgencias)
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